建売の値引き
(どうしたら安く買えるか)

住宅は高額であるがゆえに、値引きが成功すれば大きな額の節約が可能になります。場合によっては年収に迫るぐらいの値引きが成功することもあるわけで、購入者にとっては重要な問題になります。(その値引きが成功しなければ一年間タダ働きするのと同じです。)

私が経験を通じて学んだ建売住宅の購入で値引きを実現する方法を以下にまとめます。

上の書いた二つが安く購入するためのポイントとなります。さらに、この二つのポイントを同時に実現するれば更なる値引き効果を得ることができます。

この市場において売主はどのように価格を設定するのでしょうか。売主の理想は以下の様に販売することです。
対象 販売価格 販売数
Eグループ 5400万円 1
Dグループ 5200万円 3
Cグループ 5000万円 5
Bグループ 4800万円 1
合計 10

上記の様に売ることができれば売主の収益は最大化されます。これはSeller Take All Pricing Model (売主の効用を最大化させる価格設定体系)とよばれます。

しかしながら、一般に上記の様に一物多価で販売することは簡単ではありません。なぜななら、もし仮に売り出し価格を5000万円を提示してしまうと、Eグループの購入者は「実は私は5400万円の価値があると思っているので、5400万円支払います。」とは決して言わないからです。この 場合、Eグループの購入者に5000万円で販売することになり、機会損失400万円が発生します。

多くの場合の多棟分譲の売主は売出し価格を5200万円付近に設定して、様子を見ることになります。

さてここからが本番です。値引きの最大化を実現するには自分を売主にとってBグループの購入者にしてもらう必要があります。絶対得する購入法に書いたとおり、最も多い建売の販売形態は以下の形態になります。

この形態における購入者をBグループとして認識するのは売主にとってリスクが高くなります。第3者である仲介業者が介入しているこの形態の顧客に4800万円で販売すると情報が漏れやすくなりますし、なにより他の仲介業者に知られた場合のリスクは甚大です。仲介業者は成約によって収入が発生するので、仲介業者Aのケースだけに成約しやすい条件をだしたことが知れると、他の仲介業者との関係悪化は避けられません。

したがって、仲介業者を介さない下記の形態にしたほうが自分がグループBになれる可能性が高いのです。

私の場合は、「多棟分譲の物件を仲介業者を使わずに契約する(相乗効果)」で数百万 X 2 の節約を実現することができました。仲介業者を介さない契約方法については絶対得する購入法を参照してください。
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