建売購入の諸費用

費目

価格

仲介手数料 1,953,000円
売買契約書印紙代 22,500円
登記関連費用 土地所有権移転登記費用 315,000円
建物表示登記費用 100,000円
建物所有権保存登記費用 15,750円
抵当権設定登記費用 40,000円
司法書士費用 150,000円
固定資産税/都市計画税 52,000円
不動産取得税 0円
金融諸費用 保証料 800,000円
火災保険料 450,000円
融資事務手数料 50,000円
合計   3,948,250円

資金計画を立てるにあたり、結局全体でいくら必要になるかを見極める必要があります。漠然と「不動産の購入には物件の価格には多くの諸費用がかかる。」とは認識していたのですが、詳しく調べてみることにしました。結果は以下のようになり、物件価格以外に多くの費用がかかることが分かりました。

ここに示した諸費用の見積もりは、物件の規模が異なったり法令が変わった場合は、計算方法も含めて変更する必要がある場合があります。概算としてご覧ください。

ここでは6000万円の建売物件を例に概算をしてみます。まず、土地の価格と建物の価格に分離します。延べ床面積100平米前後の建売であれば、建物が1500万円、残りの4500万円が土地代とみます。もし、物件価格のうち消費税額分が分かっているのであれば、正確に建物価格を算出することができます。(土地には消費税がかからないため。)

さらに、売買契約の金額とは別に、固定資産評価額を見積もります。それぞれ売買契約ベースの70%とみれば大体良いと思います。まとめると以下のようになります。

  売買契約ベース概算 固定資産評価ベース概算
土地 4500万円 3150万円
建物 1500万円 1050万円
物件(合計) 6000万円 4200万円

ここでは、4000万円を30年ローンで借り入れるとします。

消費税については、建物のみにかりますが、消費税込みの価格で表示されているので、別途必要ということはありません。

*仲介手数料
多くの場合、売買契約ベースの物件価格の3%に6万円を足したものに消費税を付加したものが必要となります。
(60,000,000 x 3% + 6) x 1.05 = 1,953,000
ですので、1,953,000円
通常、これが諸費用の中で最大の出費になります。しかし、これは賢く購入することにより節約することができます。くわしくは、「絶対得する購入法」をご覧ください。

*売買契約書印紙代
契約書に貼る印紙の代金。契約書上の金額、つまり売買契約ベースの金額で額が決まります。通常、売主と折半で負担します。
物件価格 10,000,000から50,000,000:15,000/2=7,500
物件価格 10,000,000から50,000,000:45,000/2=22,500
ですので、22,500円

*登記関連費用
購入する物件を登記するために必要な費用です。

*固定資産税/都市計画税
固定資産評価ベースでの算出になります。 不動産にかかる税金で、1月1日の所有者が1年分を納めてています。通常、引渡日以降の当年の税金相当分を日割りで精算して売主に支払います。6月の購入を想定 すると、半額を支払うことになります。200平米以下の住宅用地には軽減措置があり(それぞれ6分の1、3分の1)、以下の様に概算ができます。
固定資産税 = 31,500,000 x 1.4% / 6 / 2 = 36,750
都市計画税 = 31,500,000 x 0.3% /3 /2 = 15,750
ですので、52,500円

*不動産取得税
固定資産評価ベースでの算出になります。住宅に関しては多くの軽減措置があり、ここにあげたような大きくない物件の場合は課税されない場合が多くあります。
ですので、0円

*金融諸費用
金融機関でローンを組むために必要な費用です。

以上の諸費用を合計すると以下の様になります。

費目

価格

仲介手数料 1,953,000円
売買契約書印紙代 22,500円
登記関連費用 土地所有権移転登記費用 315,000円
建物表示登記費用 100,000円
建物所有権保存登記費用 15,750円
抵当権設定登記費用 40,000円
司法書士費用 150,000円
固定資産税/都市計画税 52,500円
不動産取得税 0円
金融諸費用 保証料 800,000円
火災保険料 450,000円
融資事務手数料 50,000円
合計   3,948,750円

上で、紫色で示したものは税金なので、節約する方法はありません。また、緑色で示したものは金融機関ごとに定められているので、金融機関を選んだ段階で決まってしまいます。赤色で示した費用 (仲介手数料建物表示登記費用司法書士費用)は それぞれ、仲介業者、土地家屋調査士、司法書士に支払う手数料であるため、購入方法によっては節約することができます。

こうしてみると、節約可能な費用の大半を仲介業者に支払う仲介手数料がしめていることがわかります。この仲介手数料については節約する方法がありますので、別に記します。ほかに、司法書士に支払う手数料も自分で登記をすれば節約できるかもしれませんが、 仲介料を節約するのであれば、司法書士の方にお願いしたほうが良いと思います。売主と直接取引をする場合は特に売主の迷惑になる方法は避けるべきだと思います。仲介手数料が節約できれば、司法書士に支払う費用は微々たる金額です。

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