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建売購入の諸費用

資金計画を立てるにあたり、結局全体でいくら必要になるかを見極める必要があります。漠然と「不動産の購入には物件の価格には多くの諸費用がかかる。」とは認識していたのですが、詳しく調べてみることにしました。結果は以下のようになり、物件価格以外に多くの費用がかかることが分かりました。

ここに示した諸費用の見積もりは、物件の規模が異なったり法令が変わった場合は、計算方法も含めて変更する必要がある場合があります。概算としてご覧ください。

ここでは６０００万円の建売物件を例に概算をしてみます。まず、土地の価格と建物の価格に分離します。延べ床面積１００平米前後の建売であれば、建物が１５００万円、残りの４５００万円が土地代とみます。もし、物件価格のうち消費税額分が分かっているのであれば、正確に建物価格を算出することができます。（土地には消費税がかからないため。）

さらに、売買契約の金額とは別に、固定資産評価額を見積もります。それぞれ売買契約ベースの７０％とみれば大体良いと思います。まとめると以下のようになります。

ここでは、４０００万円を３０年ローンで借り入れるとします。

消費税については、建物のみにかりますが、消費税込みの価格で表示されているので、別途必要ということはありません。

＊仲介手数料
多くの場合、売買契約ベースの物件価格の３％に６万円を足したものに消費税を付加したものが必要となります。
(60,000,000 x 3% + 6) x 1.05 = 1,953,000
ですので、１，９５３，０００円
通常、これが諸費用の中で最大の出費になります。しかし、これは賢く購入することにより節約することができます。くわしくは、「絶対得する購入法」をご覧ください。

＊売買契約書印紙代
契約書に貼る印紙の代金。契約書上の金額、つまり売買契約ベースの金額で額が決まります。通常、売主と折半で負担します。
物件価格　10,000,000から50,000,000：15,000/2＝7,500
物件価格　10,000,000から50,000,000：45,000/2＝22,500
ですので、２２，５００円

＊登記関連費用
購入する物件を登記するために必要な費用です。

• 土地所有権移転登記費用
  土地の所有権を買主に移転するために必要な税金で、土地の固定資産評価ベースの１％になります。
  31,500,000 x 1% = 315,000
  ですので、３１５，０００円
   
• 建物表示登記費用
  新築の建物のために新たに登記を作成するためのに税金ではなく土地家屋調査士に支払う費用。
  １０万円固定が相場です。
  ですので、１００，０００円
   
• 建物所有権保存登記費用
  登記を作成した建物について所有権を登記するための税金。建物の固定資産評価ベースの０．１５％です。
  10,500,000 x 0.15% = 15,750
  ですので、１５，７５０円
   
• 抵当権設定登記費用
  抵当権を設定するための税金。普通の住宅の場合は借入金額の０．１％です。借金をしない場合は、当然に抵当権の設定も不要なので必要ありません。
  40,000,000 x 0.1% = 40,000
  ですので４０，０００円
   
• 司法書士費用
  登記を実施するために司法書士に支払う費用。物件の価格や筆数（私道分があると筆数がふえる）に依存します。ここでの物件の場合は１５万円ぐらいみればよいでしょう。
  ですので、１５０，０００円

＊固定資産税/都市計画税
固定資産評価ベースでの算出になります。 不動産にかかる税金で、1月1日の所有者が1年分を納めてています。通常、引渡日以降の当年の税金相当分を日割りで精算して売主に支払います。６月の購入を想定 すると、半額を支払うことになります。２００平米以下の住宅用地には軽減措置があり（それぞれ6分の1、3分の1）、以下の様に概算ができます。
固定資産税 = 31,500,000 x 1.4% / 6 / 2 = 36,750
都市計画税 = 31,500,000 x 0.3% /3 /2 = 15,750
ですので、５２，５００円

＊不動産取得税
固定資産評価ベースでの算出になります。住宅に関しては多くの軽減措置があり、ここにあげたような大きくない物件の場合は課税されない場合が多くあります。
ですので、０円

＊金融諸費用
金融機関でローンを組むために必要な費用です。

• 保証料
  ３０年ローンで、借入額の２％程度が必要になります。
  40,000,000 x 2% = 800,000
  ですので、８００，０００円
   
• 火災保険料
  ３０年ローンで、建物価格の３％程度が必要になります。
  15,000,000 x 3% = 450,000
  ですので、４５０，０００円
   
• 融資事務手数料
  印紙代を含めて５万円程度が必要になります。
  ですので、５０，０００円

以上の諸費用を合計すると以下の様になります。

上で、紫色で示したものは税金なので、節約する方法はありません。また、緑色で示したものは金融機関ごとに定められているので、金融機関を選んだ段階で決まってしまいます。赤色で示した費用 （仲介手数料、建物表示登記費用、司法書士費用）は それぞれ、仲介業者、土地家屋調査士、司法書士に支払う手数料であるため、購入方法によっては節約することができます。

こうしてみると、節約可能な費用の大半を仲介業者に支払う仲介手数料がしめていることがわかります。この仲介手数料については節約する方法がありますので、別に記します。ほかに、司法書士に支払う手数料も自分で登記をすれば節約できるかもしれませんが、 仲介料を節約するのであれば、司法書士の方にお願いしたほうが良いと思います。売主と直接取引をする場合は特に売主の迷惑になる方法は避けるべきだと思います。仲介手数料が節約できれば、司法書士に支払う費用は微々たる金額です。

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