住宅ローンの分割融資について！メリットや注意点も解説

注文住宅など、ご自身の理想を詰め込んだマイホームの建築をご検討のなかで、資金の支払いタイミングや住宅ローンの組み方にお悩みではありませんか。
土地の購入費用や建築費の着工金など、建物が完成する前に何度も発生する大きな支払いに対し、どのように資金を準備すべきか不安を感じる方は少なくありません。
本記事では、そのようなお悩みを解決する効果的な手段である「住宅ローンの分割融資」について、基本的な仕組みや知っておくべきメリット・デメリットを解説します。
これからマイホームのご購入をご検討されており、無理のない最適な資金計画を立てたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

住宅ローン分割融資の基本と仕組み

住宅ローンの融資方法には、主に通常の融資と分割融資があります。
まずは、分割融資の仕組みについて、解説していきます。

分割融資の定義と基本

分割融資とは、土地代や建築費の借り入れ予定額を、工事の進行や支払時期に合わせ、複数回に分けて受け取る方法です。
建売住宅や分譲マンションは引渡し時に代金をまとめて支払うことが多く、住宅ローンも同じ時期に実行されるケースが一般的でしょう。
一方、注文住宅では土地代のほか、着工金や中間金など、建物の完成前にもまとまった支払いが必要です。
そのため、分割融資を利用すれば、支払いと通常の融資時期とのずれを埋めながら、必要な資金を段階的に確保できます。
なお、つなぎ融資とは異なり、別のローンを借りるのではなく、住宅ローンそのものを分けて受け取る点が特徴といえるでしょう。

段階的な融資の流れ

分割融資は、土地購入時、着工時、上棟時、建物の引渡し時など、支払いが発生する段階に合わせて実行されます。
たとえば、総額5,000万円を借りる場合、土地購入時に2,000万円、着工時と上棟時に各1,000万円、完成時に残額を受け取る流れが考えられるでしょう。
しかし、利用できる回数や融資時期は金融機関ごとに異なるため、すべての支払いに対応できるとは限りません。
土地購入時と完成時の2回のみであれば、途中の着工金や中間金を自己資金で用意できるか確認する必要があります。
また、各回の融資では請負契約書や請求書などを提出し、資金の使い道と金額を確認してもらうのが一般的です。

土地への抵当権設定

土地購入時から分割融資を利用する場合は、最初の融資実行に合わせて、土地へ抵当権を設定する手続きが基本となります。
抵当権とは、返済が難しくなった際に、担保となる不動産の売却代金から金融機関が優先して返済を受けるための権利です。
通常の一括融資では、土地と完成した建物へまとめて設定しますが、分割融資では建物がないため、まず土地を担保にします。
その後、建物が完成すると建物にも抵当権を追加し、最終的には土地と建物の両方が住宅ローンの担保になる流れです。
なお、土地の担保評価は借り入れ可能額に影響するため、希望額との関係を金融機関へ事前に確認しておくと安心でしょう。

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住宅ローンで分割融資を利用するメリット

前章では、分割融資の仕組みについて述べましたが、具体的なメリットが気になりますよね。
ここでは、分割融資のメリットについて、解説していきます。

つなぎ融資より低金利

分割融資のメリットは、建物完成前に必要な資金を借りる際、つなぎ融資より低い金利が適用される場合があることです。
つなぎ融資は不動産を担保としないケースが多く、金融機関側のリスクを考慮して、金利が高めに設定される傾向があります。
一方、分割融資は土地への抵当権設定などを条件に、通常の住宅ローンと同程度、または近い金利で借りられる場合もあるでしょう。
そのため、借り入れ額や利用期間が同じなら、完成までに支払う利息を抑えやすく、資金計画にも余裕を持たせやすくなります。
ただし、適用金利は金融機関や審査条件で異なるため、金利だけでなく諸費用も含めて比較検討することが大切です。

住宅ローン控除の適用

住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅の取得などに伴う借り入れについて、年末のローン残高を基に税負担を軽減する制度です。
分割融資でも、住宅完成後に入居するなどの要件を満たせば、先に借りた土地代を含めて控除の対象となる場合があります。
しかし、土地を購入しただけでは適用されず、住宅を新築してご自身の居住用として使うことが前提です。
さらに、土地取得から建物完成までの期間や入居時期も関係するため、分割融資を選べば自動的に対象になるわけではありません。
なお、控除額は支払利息ではなく、条件を満たす住宅ローン残高を基に計算されるため、制度を確認して確定申告に備えましょう。

利息負担を抑える効果

分割融資では、工事代金などの支払時期に合わせて必要な額だけ借りるため、まだ受け取っていない融資分には利息がかかりません。
利息は、実際に借りた金額と期間に応じて発生するため、借り入れ予定額の全額へ最初から負担が生じるわけではないのです。
たとえば、土地購入時に2,000万円、着工時に1,000万円を追加で借りる場合、着工前は追加分の利息が発生しません。
そのため、必要な時期に必要な金額だけ受け取れば、建築中の利息を抑えながら手元資金も管理しやすくなるでしょう。
ただし、賃貸住宅に住みながら建築する場合は、家賃と利息が重なる期間もあるため、毎月の支出まで含めた計画が欠かせません。

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分割融資を選ぶ前に知るべきデメリット

ここまで、分割融資のメリットを解説しましたが、デメリットもおさえておきましょう。
最後に、分割融資のデメリットについて、解説していきます。

建築計画の事前確定

分割融資では、土地代の融資を申し込む段階から、建物の建築計画や詳細な見積もりをある程度確定させておく必要があります。
金融機関は、土地だけでなく完成予定の建物も含め、総予算や担保価値を確認し、住宅ローン全体の借り入れ可能額を判断します。
そのため、土地探しと並行して建築会社と打ち合わせを進め、設計図面や見積もり書を早めに準備すると手続きが進めやすくなるでしょう。
一方、土地購入後に間取りや設備をじっくり決めたい方は、検討期間が限られやすい点に注意が必要でしょう。
また、融資承認後に費用が増えても借り入れ額を増やせるとは限らないため、追加費用を見込んだ資金計画も大切です。

割高になる各種手数料

分割融資は低い金利を利用しやすい反面、契約や融資の回数が増えることで、一括融資より諸費用がかさむ場合があります。
代表的な費用として、契約書ごとに必要となる印紙税や、抵当権設定に関する登記費用などが挙げられるでしょう。
また、金融機関によっては融資を実行するたびに事務手数料が発生することもあり、回数が増えるほど総額へ影響します。
そのため、金利だけで決めるのではなく、印紙税や登記費用、事務手数料を含めた総支払額で比べることが重要です。
なお、金融機関ごとに費用の名称や計算方法は異なるため、事前に見積もりを取り、自己資金から支払う分まで確認しておきましょう。

手続きの手間と複雑化

分割融資では、土地購入時や工事代金の支払いに合わせて契約や確認をおこなうため、一括融資より手続きの回数が増えます。
金融機関での手続きが平日の日中なら、仕事などの予定を調整する必要があり、書類準備以外にも時間の確保が必要でしょう。
さらに、住民票や印鑑証明書、建築会社の請求書などを求められることがあるため、必要書類と提出期限の確認が重要です。
書類提出や日程調整が遅れると融資が支払日に間に合わない可能性もあるので、金融機関と建築会社へ早めに連絡しましょう。
そのため、各回の融資予定を一覧化し、支払日や必要書類を共有しておくと、複数の手続きを進めやすくなります。

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まとめ

分割融資とは、注文住宅などの建築において、土地代金や着工金など建物の完成前に必要な資金を段階的に受け取ることができる仕組みです。
つなぎ融資よりも適用金利を低く抑えやすいことにくわえ、必要な時期に借りた金額にのみ利息が発生するため、全体の利息負担を軽減できます。
事前に詳細な建築計画を確定させる必要があるほか、手続きの手間や印紙代などの諸費用が一括融資より増える点には注意して準備を進めるべきでしょう。